2万平起拍！老破小扎堆的车坊，能撑得起“2”字头地价吗？
又见面粉价直逼面包价！
工业园区房价2字头的车坊，新挂宅地2万/平起拍，这一消息近期在楼市炸开了锅。
老破小扎堆的车坊，能撑得起“2”字头的地价吗？
01
起拍楼面价20000元/平
园区价格史上第9名
车坊板块现状 苏州楼市一线摄
时隔6年，车坊终于有新地块要出让。
这块标号为“苏地2021-WG-52号”的地块位于普惠路北、永庆路东，归属车坊的东部片区。
这宗宅地，最大看点是起拍价。
车坊上一次挂地是2015年，当年由中锐竞得的星奕湾地块，成交楼面价仅8347元/平。
本次车坊地块起拍价20000元/平，起步价就已超过中锐星奕湾地块成交价的2倍以上！
换一个维度来看，该宗地是第二批集中挂地名单中，起拍楼面价最高 的地块。
即便结合工业园区过往地块情况来看，车坊地块的起拍楼面价也不低。
楼市君整理发现，该地块的起拍楼面价位于工业园区宅地第9位！
今年6月，南京安居拿下的苏园土挂（2021）02号地块，位于工业园区核心奥体板块，起拍价也仅比该地块高1939元/平！
02
周边老破小扎堆
商业稀缺交通不便
那么这样一宗贵价地，目前周边是怎样的？
楼市君在现场看到，地块周边整体环境脏乱，街边店铺也年久失修，面貌老旧。
地块东面为安置房东方文荟苑 ，西侧为两宗宅地，北面规划为一块商业用地 。
目前板块内空地非常多 ，还有很多待拆迁地块，不过大型商业基本为零，教育资源也很稀缺。
周边楼市方面，自板块内唯一的商品房——中锐星奕湾2018年售罄，车坊新房0供应 已持续3年。
目前车坊的二手房中，安置房占了绝大部分，楼龄几乎都在10年以上 。
南澳花园 苏州楼市一线摄
就在这样一个老破小扎堆的地方，苏地2021-WG-52号地块却以20000元/平 的起拍价挂出。
难道“园区”两字在前，就是有底气？
03
周边房价“2”字头
有小区7个月仅成交2套
车坊2021-WG-52号地块20000元/平起拍，卖上3万/平 是必然。
但现实是，目前车坊的二手房挂牌价格大多在2.3-2.5万元/平 ，且以安置房为主。
能卖上三万的只有中锐星奕湾 ，该小区二手房挂牌均价达到38596元/平。
中锐星奕湾 苏州楼市一线摄
楼市君整理数据发现，车坊板块二手房整体放盘量不高，流通性较差。
今年成交的二手房中安置房占了大部分，共计挂牌套数177套，今年以来共计成交67套 ，主力面积段为40-100平 ，总价大多在250万以内 。
而中锐星奕湾由于单价高，面积大，总共挂牌10套，今年前7个月仅成交2套 。
贝壳上有套中锐星奕湾房源挂牌价34647元/平 ，低于小区均价3949元/平 ，但从2020年5月挂牌，直到现在都未售出。
图源：贝壳网
可以看到，整个车坊板块以刚需买家占据主流 ，对于“3”字头 的房价接受度不高 。
苏地2021-WG-52号地块若以2万+楼面价拍出，只能寄希望于未来商业、交通和学校等配套条件的改善。
目前，中环南线正在铺设高架路段，文荟邻里中心正在做场地内平整工作。
文荟邻里中心地块 苏州楼市一线摄
根据现有公开资料，车坊板块大部分在建配套的竣工时间在2022年-2024年。
待苏地2021-WG-52号地块建成交付，周边配套设施也会逐渐完善。
不过据周边二手中介透露，目前已有绿地等多家房企的工作人员前来实踩，了解地块周边的市场情况。
最终该地块会被谁摘下，楼市君将第一时间追踪报道。
快来留言板告诉楼市君！
园区车坊均价约35万㎡！央企品牌加持 值得买吗？
中海独墅云著是中海首个高教区项目，体量较小，主推8-9层洋房与17层高层产品，建面约97-133㎡。
项目亮点
①园区高教区南 品牌地产
中海独墅云著位于园区高教区南，毗邻中环快速路南线，区位优势明显，一线品牌地产中海地产独资开发。
②近8号线地铁站 通勤便利
中海独墅云著距离轨道交通8号线车坊站（拟于2024年9月运营）约500米，串联7条地铁线，全城通达。
③两种产品可选 体量较小
中海独墅云著主推8层洋房与17层高层，两种产品类型可供选择，体量较小，物业更容易照顾好每个业主。
④新兴版块 高新尖产业发达
中海独墅云著所在的车坊征地拆迁有序推进，有多宗宅地计划出让，加上发达的高新尖产业布局，将形成“独墅未来城”。
适合人群
中海独墅云著产品建面约97-133㎡，三种户型可供高教区的年轻白领与改善型人群选择。
楼盘规划：8.5分
根据规划，中海独墅云著由13栋8-17F洋房+高层组成，其中，8栋8F洋房、1栋9F洋房、4栋17F高层。项目全装修交付，带地暖、新风系统、中央空调三大件，户型建面约97㎡、110㎡、133㎡，首批取证房源均为洋房，建面约110㎡、133㎡，高层暂不开盘，户型建面约97㎡。
据案场工作人员反馈，户型建面约133m²洋房更受欢迎，供需比约1:3，目前就整个园区含胜浦来看，中海独墅云著是区域唯一有洋房四居室产品的项目，仅74套房源。
除了产品的稀缺性吸引购房者外，中海独墅云著小区规划也颇具亮点。项目作为一个高低配的小区，总体布局根据楼栋总层高数，按照南低北高的方式分布，既保证了户户采光通风效果极佳，同时日照和视野也得到最大化体现。
中海独墅云著的外立面设计更是独具特色，堪称“车坊最靓”，项目运用大面积玻璃材质，打造超大窗墙比，疏阔楼距，保证社区低密性。
此外，中海独墅云著在小区的中央景观带打造“两轴七境”，以沉浸式园景体现全龄会客、儿童活动场地、健身运动场地等不同主题功能的架空层或口袋公园，丰富业主日常生活。
中海独墅云著小区体量相对较小，总户数仅551户，住宅套内层高3米，全装修交付，地暖、中央空调、新风系统俱全，最低装修标准1500元/㎡。由于项目定位“美学社区”，通过酒店式精装入户大堂、精装地库大堂营造归家礼仪之感，确保业主的居住品质。
评测师有话说：项目作为独墅未来城规划出炉之后的第一个商品住宅项目，尽管目前城市界面一般，但是周边宅地与商业用地规划明确，东、西、南面都是居住用地，北面是宅地+商业，未来居住氛围不错。
户型分析：9.0分
如前所述，中海独墅云著主打两种类型产品，其中8层洋房将在首次开盘推出，户型建面约113㎡、133㎡。
洋房B户型建面约110㎡，3室2厅2卫格局，房源分别位于1、2、3、5、6、9、10号楼。户型三开间朝南，采光充足，南向双联阳台（开间约6.4米），视野开阔，休闲晾晒皆宜；入户玄关，套内私密性有保障，同时增加了一定的储物空间；餐客厅一体，南接阳台、北接厨房，通透性好；厨房北面为封闭阳台，可放置洗衣机，丰富居家功能区；主卧套房设计，自带独立卫浴，另有超大飘窗，整体居住舒适度较高。
评测师有话说：就使用频率较高的B户型外卫而言，未能做成干湿分离，或会给业主家人的日常生活带来不便，尤其是晨起后小孩洗漱与老人如厕，必须有个先后顺序，而不能同时进行。当然这不足也是可大可小，就看个人如何权衡。
洋房C1户型建面约133㎡，4室2厅2卫格局，房源分别位于7、8号楼。
整体说来，C1户型套内功能区划分合理，入户玄关设计，兼顾私密性与收纳功能；四开间朝南，采光充足；客餐厅大横厅设计，与南向大景观阳台（开间约6.2米）紧密相连，几乎融为一体，空间通透大气，视野开阔；厨房北面有一个封闭阳台，可放置洗衣机、洗衣台盆及拖把池等，根据业主个人需要，亦可安装货架以供放置一些干货，提高空间利用率；套房式主卧，自带独立卫浴与超大飘窗，居住舒适度高。
评测师有话说：两种洋房户型，无论是南面景观阳台还是北面生活阳台，都是封闭式阳台，其面积全部计入套内建筑面积。如此一来，客户购房成本相对增加不少，但是建筑外立面的设计的材料与风格相统一，整体显得高档有质感。
据悉，中海独墅云著高层产品预计要比洋房晚一点推出，中间户与边户建面均约97㎡，房源分别位于11、12、13、15号楼。下面以边户A1户型为例进行分析。
A1户型作为边户户型，通透性较好，建面约97㎡，三室两厅两卫。三开间朝南，南向双联阳台，分别连接客厅与次卧，采光充足； 餐客厅分而不离，视野较开阔，餐厅紧邻厨房，备餐与饭后收拾更利索；U型厨房，取洗切炒一条龙，做到动线合理使用舒心，施展大厨艺更加方便。
评测师有话说：该户型动静分离，保障业主更好地休息。主卧和北面次卧带有飘窗，实际使用面积增大，三个房间均比较宽敞，居住较舒适。
样板房细节
阳台与厨房推拉门所采用的材料为钛镁合金，其强度与表面质感都更加优越，强韧性更强，因而也可以变得更薄，同时能承受更大的压力。另外，钛镁合金还渗入了碳纤维材料，因此，在散热方面也更优于镁铝合金的材质。
交通出行：9.0分
轨道交通
中海独墅云著与在建的苏州轨道交通8号线车坊站相距约500米，预计2024年9月开通运营，届时业主从车坊站上车只需乘坐8站就能到达园区湖东CBD的圆融时代广场。
另据苏州轨道交通地图可看出，轨交8号线分别串联1号线、2号线、3号线、4号线、5号线、6号线、7号线，也就是说业主除了8号线之外，还可以换乘其他7条地铁线路，实现真正意义上的通达全城。
公共交通
周边约1公里范围有10个公交站，但是这些公交站与项目之间的距离都超500米，且途经的公交车线路比较少、班次间隔长。
其中，车坊实验小学公交站与中海独墅云著相距约508米，途经的公交车线路相对较多，分别有120路东线、120路西线、562路、565路、1026路，可方便不赶时间的业主去往湖东、湖西独墅湖邻里中心。
对于需要考勤打卡的业主来说，乘坐公交车上班不是很好的选择，除非是需要通过轨交2号线去桑田岛、高铁新城，可以考虑乘坐1026路接公交车到到独墅湖邻里中心驳2号线地铁。
自驾
鉴于中海独墅云著以改善型家庭居多，每家每户基本都有代步车，因此业主自驾出行会更便捷，并且小区周边交通顺畅。
业主从小区出发，经普惠路转入松涛街或朝前路往北行驶即可到东方大道，作为项目附近的主干道之一，往西行驶约2.5公里就是星湖街，往东行驶约1.4公里为星塘街南延、3.7公里为中环东线，迅速通达全城。
另据实探，东方大道上方的中环南线正在紧张进行中，预计2022年底正式通车。苏州中环东线、西线早已建成通车，2021年中环北线也实现全线开通，目前只剩下中环南线，也就是南湖快速路东延部分路段还在建设中（蠡墅立交-尹山湖立交一段已于2021年10月通车）。
周边配套:8.5分
教育配套
现在苏州人提起孩子教育，大多数人都推崇园区学校，那么位于园区独墅湖未来城的中海独墅云著周边有什么学校呢？
经现场实探了解下来，中海独墅云著周边约1公里范围有车坊实验小学（松涛校区）、苏州工业园区朝前路实验学校、星湖幼儿园(淞江分园)、苏州工业园区职业技术学院等，基本满足一站式教育需求。
其中，苏州工业园区朝前路实验学校就是原来的园区八中，2020年秋季更为现名，由之前的初级中学变为一所九年一贯制公办学校。该校的小学部与车坊实验小学完全可以满足当地“ 划片招生、就近入学”需求。
值得一提的是，上述两所学校和星湖幼儿园（淞江分园）与中海独墅云著之间的距离都不超800米，家长接送孩子举步可达。
此外，版块还将迎来普惠路高中的入驻，周边教育资源更加齐全。据2022年苏州工业园区民生实事项目公示，其中包括了普惠路地块高中项目的建设。普惠路地块高中项目位于星湖街东、东方大道南、淞泽家园六区西、普惠路北，距离中海独墅云著约1.9公里。学校用地面积约6.83万㎡，总建筑面积约10万㎡，办学规模60个班，增加学位2700个，拟于2022年9月投入使用。
医疗配套
在医疗配套方面，条件更好的当属位于高教区的苏大附属独墅湖医院，是园区首家公立三级综合医院，从小区出发到该院约3.2公里车程。另据了解，苏大附属独墅湖医院二期拟于2022年启动桩基施工，用地面积约16万㎡，总建筑面积约39万㎡，建成后将新增床位2200张。
苏州工业园区车坊卫生服务中心，也就是与中海独墅云著相距不远的是车坊人民医院（约460米），拟于2022整体竣工、投入使用，用地面积约1万㎡，总建筑面积约2.32万㎡，设置床位90张。
作为中海独墅云著的业主，拥有以上医疗资源，足以为家人的健康保驾护航。
商业配套
就现阶段而言，中海独墅云著附近的商业配套以社区商业为主，比如淞泽家园商业广场（约890米）、普惠商业广场（约1.7公里），而独具园区特色的邻里中心以独墅湖邻里中心为代表，从项目到独墅湖邻里中心大约3.3公里车程。
随着独墅湖未来城发展格局的确定，中海独墅云著于2022年1月迎来一个利好消息，园区年内规划建设的5座邻里中心之一文荟邻里中心，位于园区星宁街东、普惠路北、东方文荟苑西侧，距离项目约600米，用地面积约8205㎡、总建筑面积约2.45万㎡、拟于2022年结构封顶、2023年底建成投用。
届时，文荟邻里中心拥有邻里生鲜菜场、餐饮、超市、便民服务、儿童培训、民众联络所及街道办公等多种业态功能，基本上可以满足业主的日常生活需求。
公园配套
中海独墅云著毗邻独墅湖高教区南，后者拥有独墅湖公园、白鹭园、独墅湖月墅公园、法治文化公园、生命之源广场等多个公园或绿地，与小区之间约3-4公里车程。而车坊（独墅未来城）当地目前也有一个江滨公园（约2.4公里），可供业主周末就近游玩。另有独墅湖体育中心、独墅湖影剧院、独墅湖教堂，可丰富业主的个性化生活。
同样是2022年苏州工业园区民生实事项目的南部市民中心，位于星湖街东、普惠路南，包括市民服务中心、图书馆、多功能厅、体育综合馆、屋顶球场、训练室功能等，项目建筑面积约3.53万平方米，建成后将服务斜塘街道居民及独墅湖高教区高校师生、科研人员、创新创业人才等，预计年接待服务50万人次，拟于2022年完成60%的主体结构建设。
业主从中海独墅云著出发，步行约1.9公里即可到达苏州工业园区南部市民中心，适合晚饭后前去休闲锻炼。由此可知，中海独墅云著周边可谓“配套满满”。
评测师有话说：中海地产的园区“领头羊”地位持续夯实，从最早的金鸡湖开始，逐一布局湖东、奥体、青剑湖，如今又将开发触角伸入独墅湖未来城，加之产品稀缺、体量又小，或将重现短时间内售罄的光辉时刻。
价格分析：8.5分
中海独墅云著具体位于苏州工业园区高教区南（斜塘街道车坊普惠路北、永庆路东），所在地块是2021年11月，由中海地产以楼面价约22990元/㎡竞得的地块，溢价率达14.95%。
据克而瑞苏州机构统计，2022年4月园区高教区（教育园）版块新房住宅成交均价约37792元/㎡，目前在售的楼盘仅一个中铁建花语江南，均价约38500元/㎡。
中海独墅云著所在的车坊将规划建设为独墅未来城，除了2018年售完的中锐星奕湾花园外，几乎多年没有新房项目入市。中海独墅云著的问世将会填补这一带的新房产品空白。
另据贝壳二手房数据，园区高教区二手房住宅挂牌均价约4.6万/㎡，车坊二手房住宅挂牌均价约2.4万/㎡，两个地方挂牌价相差较大。具体到小区而言，淞泽家园挂牌均价约2.1-2.6万/㎡，东方文荟苑挂牌均价约2.2万/㎡，两个小区都是属于安置房的性质。
中锐星奕湾花园作为唯一的商品房小区，且又是次新房小区，挂牌均价约3.8万/㎡。由此可见，当地二手房市场存在两极分化现象，一边是价格较低的安置房小区，另一边是改善置换为主的次新房小区，在地段、配套相同的情况下，对于预算有限的刚需购房者来说，价格较低的安置房小区会是不错的选择。
然而，2022年5月10日，苏州年度首次集中土拍次日，中铁建以总价19.73亿拿下园区车坊地块，楼面价21658.7元/㎡，溢价率3.14%。回顾中锐星奕湾花园所在地块，在2015年8月21日拍出了36356万元，被中锐斩获，成交楼面价8347元/㎡，溢价率156.82%。两相比较之下，车坊如今的楼面价与溢价率亦非昔日可比。
2022年5月14日，中海独墅云著正式公开售楼处，5月17日即获得首张预售证！9栋洋房（8-9层），共287套住宅房源即将入市，整体均价约35000元/㎡，总价区间约356-494万/套。
据实地探访，中海独墅云著与中锐星奕湾花园相距不到1公里，备案均价与挂牌均价相差约3000元/㎡，相当于同样是100㎡的房子，总价可节省30万。撇开价格不谈，尽管中锐星奕湾花园也是以洋房与高层为主，相对更靠近8号线车坊站，但是产权年限、品牌影响力都不如中海独墅云著。
另据了解，苏州工业园区规划建设委员会官微发布了“中海独墅云著”（备案名：文华云筑）项目173套人才优购房源信息公示。根据开发商提供的预售方案，该批次房源2022年5月18日至2022年5月24日为优购房一次性集中认购期。
评测师有话说：中海独墅云著作为园区开发项目数量居前的央企，从金鸡湖到湖东、奥体，都获得巨大成功，如今首入车坊，推出“独墅未来城”概念或能吸引众多高教区置业人群。
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