南京遍地开花的「核心区」，到底谁是李逵谁是李鬼？
南京的楼市又热闹了！
这个热闹可不是楼市回暖，市场火热起来了！
而是又有楼盘出来碰瓷了，换马甲，自嗨起来了！
前几天看到一条营销号的推文——
咦？燕子矶新核？这是城北燕子矶又有啥新规划了？
于是乎，好奇心驱使我点进去看了看。
哦......原来是属于兴智中心的某楼盘自称为燕子矶新核了，还像模像样的搞了个「高峰论坛」，美其名曰——「揽燕矶新核，聚都会高地」，还搞了个线上直播。
这阵仗，着实不小......
具体是哪个楼盘，如果你朋友圈里有中介，想必已经被刷过屏了吧。
对于房地产市场这种碰瓷营销 、起名蹭热点 、炒作概念 的现象，早已见怪不改了，但对于很多不明就里的购房群体来说，很容易会被搞得一头雾水，如果没有客观认知，就会被这种概念营销牵着鼻子走了。
以前的板桥新城 ，距离河西奥体10公里开外，曾被唤为「奥南板块」 。隔着10公里外都能被称为奥南，我甚是佩服这些策划鬼才们的脑洞，各种规划、各种配套被吹的如梦如幻。现在10年过去了，缺乏高端产业带来高收入人群，缺乏高消费群体带动商业发展，缺乏不利因素改造搬迁，这个曾经被吹得天花乱坠的奥南板块，至今仍摆脱不了刚需的属性。
以前的句容宝华 ，紧邻仙林，曾经被称为「仙东」 ，当年在并入南京行政区划的概念炒作下，吸引了一批炒房客，尤其是2017年买入的那一批，赶巧买在了上一轮调控大周期牛熊转换的历史高位，现在最少亏掉了30万，并且想解套也很难找到接盘侠。
过去楼盘蹭热点、炒概念起码还是从身边找，附近有强规划的上游板块，那就穷尽办法必须得与其沾亲带故，比如蹭河西，比如蹭仙林。
这两年的作为重点发展的江北核心区 很火，作为推动宁镇扬一体化发展的紫东核心区 被确立。于是乎，开发商们又有了新思路，营销号们发现了新大陆，炒作「核心区」 的概念便由此成为了新主流，核心区似乎成了新的流量密码。
兴智中心 成了「燕子矶新核」，
汇通路板块 成了「仙林新核」，
麒麟科创园 成了「麒麟核心」，
两桥商务区 成了「雨花核心区」，
百家湖—九龙湖—上秦淮 成了「江宁核心区」。
如果都按照这个思维，是不是
雨花人居森林可以封为「河西南新核」？
正方新城叫做「江宁新核」？
浦口城南中心改名「江浦核心区」？
遍地开花的「核心区」，到底谁是李逵，谁是李鬼？
要想拆掉马甲，去除美颜特效，不掉入概念炒作的营销陷阱，那就需要清楚一个新区能够发展起来的底层逻辑是什么，抛开对一个新区称谓的关注，深入理解其发展所具备的条件和要素，才能去伪存真，挑出李逵，拍死李鬼。
#2
在南京众多被称为核心区的板块中，有官方认证的只有两个：「江北核心区」 与「紫东核心区」 。
这两个核心区之所以有官方认证，是因为这两个区域之于南京，扮演着非常重要的战略角色：一个是南京向西发展长江以北地区的根据地；一个是南京向东联结镇江、扬州的基础。
先说江北核心区。
江北新区既是国务院批复的第13个国家级新区，也是江苏自由贸易试验区所在地，这两个身份不论哪一个，分量都不低。国家级新区从行政等级上来说至少是正厅级单位，而自由贸易区内可以享受更加优惠及便利的贸易安排。
江北核心区则是整个江北新区的心脏所在，掌管整个江北新区产业发展的血液（钱、金融）和养料（研发、技术）供给。
除了有国家级新区和江苏自贸区二区叠加的光环加持外，江北核心区之所以会被热捧，最根本的因素是限价条件下，造成的新房与二手房的价格倒挂。
在市场最好的时候，江核二手房单价在4.5万/平米，彼时新房销售单价约3.3万/平米，存在每平1万多的倒挂空间，这自然引来众多投资客的追捧。
虽然价格倒挂、投资偏向浓重，使得江北核心区楼市的火爆有非理性成分，但江北新区的发展节奏确是有理性思维的。
不同于一些新区「卖地造房，先发展房地产市场，然后再招商引资、引进产业，继而再建设基础配套」 。这种新区建设模式是很多地方土地财政的财富密码：先卖地赚钱，再花钱做配套，但卖地挣的这笔钱，是否能优先保证新区的基础配套建设？不一定！有些新区卖地赚的钱，是为了给主城建设输血。 在这种模式下，新区要想发展起来，就存在很大的不确定性。
而江北新区的建设模式是「先产业落地，再卖地建房发展房地产市场，同步跟进基础配套建设」 。这样的模式能保障房地产市场有真实需求基础，形成产城融合、职住平衡的正循环。更何况江北核心区的主要产业以第三产业（金融服务、科技研发）为主。
而支撑房价的优质公共服务资源，江核依然占优 ：以南京一中为主的教育资源，以鼓楼医院集团为主的医疗资源，基础交通建设更不需要我再赘述。
之所以能够被称得上「核心区」，并非只是概念上的定义，也并非顶着特殊称谓的光环，本质上是因为区域的功能定位以及优质资源的实质导入。
以上所述内容，可以作为穿透一个新区华丽外衣的照妖镜，是否具有发展潜力，就看其是基于哪一种建设逻辑。
再说下紫东核心区。
2020年提出规划草案，2021年1月获得批复，也是南京唯二被官方认定的正牌核心区。紫东地区之于南京的重要性不言而喻，是促进宁镇扬一体化、推动南京都市圈建设的重要一环。
但对比江北核心区的热闹，紫东核心区暂时还保持着相对静默的状态。目前只有高科紫京荣院 和深业青珑上府 在售，且仅剩部分顶底楼，基本属于无房可售的状态。这跟紫核当前的发展节奏有关，毕竟是去年才被确立的新核，规划和发展定位尚处于孕育期，当前的主要任务仍在架桥修路等基础设施建设，以及医疗和教育等公共服务资源的配套落地上。
这对紫东核心区来说未必是坏事，有时候慢一点比较好，毕竟慢慢来比较快。现在南京城建的重点在江北和城南，紫东地区之于南京的战略定位固然重要，但属于它的节奏暂时还未来到。
#3
有些板块，虽没有得到官方认证，但在「民间组织部」的眼里，已然被认定是核心区的存在。
比如雨花核心区 （两桥商务区），比如江宁核心区 （百家湖—九龙湖—上秦淮）。
如果以「江北核心区」的标准来定义，这两个民间组织部眼里的核心区真的够不上门槛，因为这两个「核」达不到像「江核」、「紫核」这种推动南京都市圈建设的战略高度。
这就如同北上广深之所以被称为一线城市，不仅是因为人口规模巨大，城市化水平高，更重要的是，它们肩负对外交流、与其他国际大都市竞争资源的责任。而南京、苏州、杭州、合肥、成都等这些强二线城市，承担的是辐射周边区域的作用，真放到国际大都市的圈子里，真不具备竞争力。
但如果把这两个核放在各自所属的区域中，倒也具备核心地位的意思。
两桥商务区 （西善桥—铁心桥）之所以被认可为「雨花核心区」 ，在于其所在区位正处雨花台区的中心位置。
区域外，横向连接河西南与南部新城；区域内，承接东部软件谷和西部的雨花经济开发区。发展两桥商务区对雨花台来说，重要性不言而喻。
从城建角度来说，河西南和南部新城的规划层级自不必说，都是主城区的终极改善板块，夹在中间的两桥地区城市界面一直都比较落后。不论是出于卖地的考量，还是拔高城市界面的目的，两桥地区都有进行深度改造的必要性。
除此之外，把两桥地区的作为区域重心，也有助于协调区域内发展不平衡的问题。
雨花台区的东部是中国软件谷 ，2021年软件业务创收2500亿，占南京全市此项业务收入的40%，江苏省的20%，妥妥的一块南京经济的压舱石。而西南部的雨花经济开发区（雨花滨江+板桥新城），产业发展相对滞后且没有成规模的产业集群，主要以物流园区和传统二产为主（梅山钢铁）。
将两桥地区打造成雨花台的CBD，成为雨花核心区，有助于承东接西，借助软件谷的优势，协调西部滨江地区的产业转型及升级。
虽说「雨核」 这个叫法，是老百姓口口相传的结果，但其对于雨花台区来说具备核心地位。
雨核内的两盘：金基嘉玥 和华润云上润府 ，单价已破4万/平米，价格已经超越江北核心区了。而从金基嘉玥的销售去化来看，开盘即光，充分体现了雨核近主城的优势，侧面也反映了软件谷这些码农的购买力。可见，有高附加值的集聚产业对一个板块的房价影响有多么重要。
而另一个在民间呼声很高的是「江宁核心区」 ，也就是百家湖—九龙湖—上秦淮 。
有句顺口溜：江宁真大很大，不要随便乱踏。
江宁的地界很大，过往的江宁城建重点主要以南京南站—百家湖 这条线展开的，百家湖商圈被称为第二个新街口。除此之外和仙林一样，依托江宁大学城的人口优势，百家湖—九龙湖 也是江宁人口最密集的区域。
正因如此，百家湖—九龙湖—上秦淮一线集中了江宁较好的生活配套和公共服务资源，视「百九秦」为江宁的核心区，也没啥毛病。
#4
上述了名正言顺的且具有官方认证的核心区，以及由「民间组织部」认定且在区域范围内具有重要地位的核心区。
那么剩下你所听说过，打着「核心区」名号的，基本可以认定为开发商碰瓷的「人造核」了。
这些人造核中，其实也不乏一些配套资源、发展规划还不错的板块，但想够到核心区的门槛，还相去甚远。
其中规划及资源比较出色的，麒麟科创园 算一个，虽然被一些小可爱们俗套的称为「麒麟核心」 ，但不影响我们辩证的去看它。
麒麟科创园的前身是2010年设立的麒麟科技城 ，在当年也算是市属正局级单位。曾经的麒麟是作为南京主城东拓的重要支点，各方面的规划标准非常之高：有轨电车、麒麟中央公园、高端产业......如果当时这些蓝图上的规划能有序落地的话，麒麟势必早已成为近主城的价值高地了。
但随着2013年南京城建的重心转移至长江两岸，麒麟的发展自此便被按下了慢放键。麒麟是典型的规划标准高，但落地节奏慢的板块，致使麒麟错过了当初的发展机遇，也错失了成为紫东地区C位的机会。
以当下的视角再看麒麟，虽然从「科技城」降格成为了「科创园」，但麒麟科创园所具备的配套资源仍是目前刚需板块中比较出色的。教育配套有力学小学、公办南外入驻，医疗配套有规划的三甲医院，在以科技为基因的产业方面，中科院南京分院落座于此。剩下的七七八八就不再一一列举了。
忽略掉麒麟核心这个名头，麒麟科创园的基本面是非常优秀的，如果地铁建设能如期而至的话，麒麟科创园的价值便可更上一个台阶了。目前毛坯限价2.6万/平米的板块中，麒麟科创园值得关注。
另一个和麒麟科创园价格相当，最近也走上碰瓷核心区概念的板块，便是文章开篇所讲的「燕子矶新核」 ——兴智中心 了。说的更严谨一些，是兴智中心西片区 。
也不知是哪个大聪明，看到兴智中心的土地出让公告中，西片区地块的行政归属为燕子矶街道，便抖机灵把这个片区挂到燕子矶名下了。
这样一来，如果市场舆论引导的好，起码有三个好处：
一是燕子矶本来就是热门板块，蹭燕子矶的热度更容易吸引市场关注度。
二来燕子矶目前新房毛坯现价3.2万/平米，而兴智的毛坯限价是2.6万/平米。一里一外6000元/平米的价格悬殊，很容易让人联想到价格倒挂。但实质上不属于同片区，价格倒挂是伪命题。
三来主动投靠燕子矶，借助燕子矶的光环，有利于提高定价。同属兴智中心的苏宁世茂璀璨云著 和新生圩宝龙广场 目前带装修单价2.8—2.9万/平米，并且这两个楼盘的开发商之前都深陷爆雷的负面新闻中。而位于兴智西片区的两大新盘都会紫晶 和龙湖滨江翡翠上城 （两盘精装放风价3万/平米），有意从区属概念上和兴智板块区分开来，既有提高定价的小算盘，也有减少负面影响的小心思。
如果从板块区属来看，虽有意挂靠燕子矶，但资源配套，尤其是教育资源，是无法跳脱出区属界限的，即便顶着燕子矶新核的名头，也无法跨越阶层的藩篱。但从楼盘的横向对比来看，位于兴智西片区的都会紫晶和龙湖滨江翡翠上城，单从户型、物业、开发商这些纸面实力，都要强于东片区在售的四个楼盘。
虽说燕子矶新核这个概念，我是很难从主观上接受这一定义的，但貌似这种增核的营销手段确实也起到了一定作用，最近有一些购房者的咨询，已经下意识地把这个片区和燕子矶联系起来了。
#5
如果说麒麟科创园 和兴智中心 自诩核心，从资源配套的基本面来说，多多少少还有点真东西，但有些楼盘那就是纯粹的概念炒作了！
就比如自称「仙林新核」 的汇通路板块 了。
汇通路板块位处江宁边陲，属于「紫东地区」的一块拼图，按理说蹭紫东核心区比较符合逻辑，但受限于紫东地区的发展尚处孕育期，自身也缺乏成体系的产业支撑，抱「紫核」的大腿注定没戏，自己又无法像麒麟科创园一样走出独立行情。既然一路之隔就是仙林，且目前医疗资源和商业配套也都依靠仙林商圈，或许蹭仙林的热度是当下唯一的出路，但自诩为「仙林新核」或许有些过于高调了些。
从当前的基本面来看，一没有优质的教育资源和医疗资源导入，二没有实质的产业集群落地，三没有综合性商业体，仔细打量一番，唯一能拿得出手的，也就只有临近地铁这一优势了。
综合上述考量，目前的汇通路板块，缺乏产业集群带来的人口支撑，缺乏优质教育和医疗资源吸引改善群体入住，只能依托地铁优势作为上游板块需求外溢的承接地。
区位优势有，板块规划也有，周遭的环境也比较宜居，长远来看汇通路板块有发展起来的条件，但从区域的宏观定位来说，汇通路板块注定站不上C位，所谓仙林新核这一名号，听一听就罢了，您可千万别当真！
#6
盘点近期出来凑热闹的几个核，是想和你聊一聊，决定买哪个区域，买哪个楼盘，不要仅仅把关注点放在被营销出来的概念上。
一个新区或者板块是否能够崛起，主要有三个原因：一是自身具备先天优势，二是规划层级高，三是规划落地的节奏。
先天优势是基础，包括好的区位条件，靠近上游板块，有充足的规划用地储备；规划层级高是必要条件，规划层级的高低决定了会得到什么样的公共资源导入，吸引何种类型的产业集聚，带来什么样的居住圈层；而规划落地的节奏决定板块发展的快慢。这三点相互影响，相辅相成，是板块发展的底层逻辑。
一个城市的发展和人的成长路径是一样的道理，是无法把所有的资源平均分配的。城市扩张的也遵循一套内在的逻辑，在不同的阶段，不同的时间节点，城市的资源会重点投放到更重要的区域内。
如果不明白其中的道理，你所看到的城市扩张，就是不断地向外摊大饼，好像每个新区的出现就代表着价格洼地，里面都是机会；抑或者新区在建设初期，缺乏生活配套，不宜居住，就认为这样的地方存在巨大的不确定性，里面都是风险。
如果明白了城市发展的内在逻辑，其实不难发现这些新区中，到底谁是水货，谁才是潜力股。
【END】
不贩卖焦虑
只讲述逻辑
这里是「楼事笔记」
西丽站未来将设13座站台，规模超过深圳北站
目前，广铁集团正在官方网站公布《深圳枢纽新建西丽站及相关工程环境影响报告书（征求意见稿）》，公示文本内容为现阶段环评成果，铁路部门将在听取公众等各方面意见的基础上，进一步修改完善报告书内容，最终环境影响报告书以生态环境主管部门审批通过后为准。
记者梳理这份环评报告发现，
西丽站规划设置13座站台，
规模超过现状深圳北站。
除了引入赣深高铁，
西丽站还沟通衔接深茂铁路、
深汕铁路、深珠铁路
以及广深港新铁路通道等。
完善城市西部高铁车站布局
环评报告透露，深圳枢纽衔接广深港高铁、厦深铁路、赣深高铁、深茂铁路、广深港新通道等线路，交会京港（台）、京港澳、沿海通道三条高速铁路主通道，是全国重要的客运枢纽，也是粤港澳大湾区主枢纽之一，现有铁路客运车站能力不能满足未来发展的需求。
建设西丽站完善城市西部高铁车站布局。
为此，规划在深圳新建西丽站及相关工程，线路北端自赣深高铁阳台山隧道出口引出，向南途经龙华区、南山区，而后自东向西引入西丽站。西丽站沟通拟建深茂铁路深江段、规划广深港新通道，同时还规划衔接深汕、深珠等大湾区城际铁路。项目的建设能够显著扩大枢纽客运作业能力，适应通道引入带动枢纽客运作业大幅增长的需要，完善枢纽客运车站布局，填补城市西部现状高铁客流空白。项目建设能带动前海紧密融入全国高铁网，有效提升前海与全国各地的高速可达性。
环评报告透露，西丽站设计规模13台25线，超过深圳北站11台20线。
建设总工期4年
据介绍，新建西丽站及相关工程包括西丽站及相关工程、西丽枢纽两部分工程内容。西丽站及相关工程包括：正线工程12.267公里、西丽站、塘朗山动车所及动走线、深圳西普速搬迁工程（含深圳东站改建、笋岗北客整所和深圳东机务折返所工程）及同步实施工程（含深茂区间、深珠区间、深汕区间同步实施工程）。
深圳西站搬迁和深圳东站改建同步实施。
西丽枢纽工程内容包括：站房及相关工程；铁路用地界内配套工程；铁路用地界内地方配套工程。工程可研投资估算281.52亿元，建设总工期4年。
环评报告认为，工程建设总体符合《深圳市城市总体规划》，符合《中长期路网规划》，通过采取相应的防治措施，工程对环境的负面影响可以得到有效控制和减缓，从环境保护的角度分析，本项目建设可行。
内容来源：深圳特区报
来源： 深圳新闻网
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