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汇通客 南京遍地开花的「核心区」,到底谁是李逵谁是李鬼?

南京遍地开花的「核心区」,到底谁是李逵谁是李鬼?

南京的楼市又热闹了!

这个热闹可不是楼市回暖,市场火热起来了!

而是又有楼盘出来碰瓷了,换马甲,自嗨起来了!

前几天看到一条营销号的推文——

「燕子矶新核,开启板块新元年!」

咦?燕子矶新核?这是城北燕子矶又有啥新规划了?

于是乎,好奇心驱使我点进去看了看。

哦......原来是属于兴智中心的某楼盘自称为燕子矶新核了,还像模像样的搞了个「高峰论坛」,美其名曰——「揽燕矶新核,聚都会高地」,还搞了个线上直播。

这阵仗,着实不小......

具体是哪个楼盘,如果你朋友圈里有中介,想必已经被刷过屏了吧。

#1

对于房地产市场这种碰瓷营销起名蹭热点炒作概念 的现象,早已见怪不改了,但对于很多不明就里的购房群体来说,很容易会被搞得一头雾水,如果没有客观认知,就会被这种概念营销牵着鼻子走了。

以前的板桥新城 ,距离河西奥体10公里开外,曾被唤为「奥南板块」 。隔着10公里外都能被称为奥南,我甚是佩服这些策划鬼才们的脑洞,各种规划、各种配套被吹的如梦如幻。现在10年过去了,缺乏高端产业带来高收入人群,缺乏高消费群体带动商业发展,缺乏不利因素改造搬迁,这个曾经被吹得天花乱坠的奥南板块,至今仍摆脱不了刚需的属性。

以前的句容宝华 ,紧邻仙林,曾经被称为「仙东」 ,当年在并入南京行政区划的概念炒作下,吸引了一批炒房客,尤其是2017年买入的那一批,赶巧买在了上一轮调控大周期牛熊转换的历史高位,现在最少亏掉了30万,并且想解套也很难找到接盘侠。

过去楼盘蹭热点、炒概念起码还是从身边找,附近有强规划的上游板块,那就穷尽办法必须得与其沾亲带故,比如蹭河西,比如蹭仙林。

这两年的作为重点发展的江北核心区 很火,作为推动宁镇扬一体化发展的紫东核心区 被确立。于是乎,开发商们又有了新思路,营销号们发现了新大陆,炒作「核心区」 的概念便由此成为了新主流,核心区似乎成了新的流量密码。

兴智中心 成了「燕子矶新核」,

汇通路板块 成了「仙林新核」,

麒麟科创园 成了「麒麟核心」,

两桥商务区 成了「雨花核心区」,

百家湖—九龙湖—上秦淮 成了「江宁核心区」。

如果都按照这个思维,是不是

雨花人居森林可以封为「河西南新核」?

正方新城叫做「江宁新核」?

浦口城南中心改名「江浦核心区」?

遍地开花的「核心区」,到底谁是李逵,谁是李鬼?

要想拆掉马甲,去除美颜特效,不掉入概念炒作的营销陷阱,那就需要清楚一个新区能够发展起来的底层逻辑是什么,抛开对一个新区称谓的关注,深入理解其发展所具备的条件和要素,才能去伪存真,挑出李逵,拍死李鬼。

#2

在南京众多被称为核心区的板块中,有官方认证的只有两个:「江北核心区」「紫东核心区」

这两个核心区之所以有官方认证,是因为这两个区域之于南京,扮演着非常重要的战略角色:一个是南京向西发展长江以北地区的根据地;一个是南京向东联结镇江、扬州的基础。

先说江北核心区。

江北新区既是国务院批复的第13个国家级新区,也是江苏自由贸易试验区所在地,这两个身份不论哪一个,分量都不低。国家级新区从行政等级上来说至少是正厅级单位,而自由贸易区内可以享受更加优惠及便利的贸易安排。

江北核心区则是整个江北新区的心脏所在,掌管整个江北新区产业发展的血液(钱、金融)和养料(研发、技术)供给。

除了有国家级新区和江苏自贸区二区叠加的光环加持外,江北核心区之所以会被热捧,最根本的因素是限价条件下,造成的新房与二手房的价格倒挂。

在市场最好的时候,江核二手房单价在4.5万/平米,彼时新房销售单价约3.3万/平米,存在每平1万多的倒挂空间,这自然引来众多投资客的追捧。

虽然价格倒挂、投资偏向浓重,使得江北核心区楼市的火爆有非理性成分,但江北新区的发展节奏确是有理性思维的。

不同于一些新区「卖地造房,先发展房地产市场,然后再招商引资、引进产业,继而再建设基础配套」 。这种新区建设模式是很多地方土地财政的财富密码:先卖地赚钱,再花钱做配套,但卖地挣的这笔钱,是否能优先保证新区的基础配套建设?不一定!有些新区卖地赚的钱,是为了给主城建设输血。 在这种模式下,新区要想发展起来,就存在很大的不确定性。

而江北新区的建设模式是「先产业落地,再卖地建房发展房地产市场,同步跟进基础配套建设」 。这样的模式能保障房地产市场有真实需求基础,形成产城融合、职住平衡的正循环。更何况江北核心区的主要产业以第三产业(金融服务、科技研发)为主。

而支撑房价的优质公共服务资源,江核依然占优 :以南京一中为主的教育资源,以鼓楼医院集团为主的医疗资源,基础交通建设更不需要我再赘述。

之所以能够被称得上「核心区」,并非只是概念上的定义,也并非顶着特殊称谓的光环,本质上是因为区域的功能定位以及优质资源的实质导入。

以上所述内容,可以作为穿透一个新区华丽外衣的照妖镜,是否具有发展潜力,就看其是基于哪一种建设逻辑。

再说下紫东核心区。

2020年提出规划草案,2021年1月获得批复,也是南京唯二被官方认定的正牌核心区。紫东地区之于南京的重要性不言而喻,是促进宁镇扬一体化、推动南京都市圈建设的重要一环。

但对比江北核心区的热闹,紫东核心区暂时还保持着相对静默的状态。目前只有高科紫京荣院深业青珑上府 在售,且仅剩部分顶底楼,基本属于无房可售的状态。这跟紫核当前的发展节奏有关,毕竟是去年才被确立的新核,规划和发展定位尚处于孕育期,当前的主要任务仍在架桥修路等基础设施建设,以及医疗和教育等公共服务资源的配套落地上。

这对紫东核心区来说未必是坏事,有时候慢一点比较好,毕竟慢慢来比较快。现在南京城建的重点在江北和城南,紫东地区之于南京的战略定位固然重要,但属于它的节奏暂时还未来到。

#3

有些板块,虽没有得到官方认证,但在「民间组织部」的眼里,已然被认定是核心区的存在。

比如雨花核心区 (两桥商务区),比如江宁核心区 (百家湖—九龙湖—上秦淮)。

如果以「江北核心区」的标准来定义,这两个民间组织部眼里的核心区真的够不上门槛,因为这两个「核」达不到像「江核」、「紫核」这种推动南京都市圈建设的战略高度。

这就如同北上广深之所以被称为一线城市,不仅是因为人口规模巨大,城市化水平高,更重要的是,它们肩负对外交流、与其他国际大都市竞争资源的责任。而南京、苏州、杭州、合肥、成都等这些强二线城市,承担的是辐射周边区域的作用,真放到国际大都市的圈子里,真不具备竞争力。

但如果把这两个核放在各自所属的区域中,倒也具备核心地位的意思。

两桥商务区 (西善桥—铁心桥)之所以被认可为「雨花核心区」 ,在于其所在区位正处雨花台区的中心位置。

区域外,横向连接河西南与南部新城;区域内,承接东部软件谷和西部的雨花经济开发区。发展两桥商务区对雨花台来说,重要性不言而喻。

从城建角度来说,河西南和南部新城的规划层级自不必说,都是主城区的终极改善板块,夹在中间的两桥地区城市界面一直都比较落后。不论是出于卖地的考量,还是拔高城市界面的目的,两桥地区都有进行深度改造的必要性。

除此之外,把两桥地区的作为区域重心,也有助于协调区域内发展不平衡的问题。

雨花台区的东部是中国软件谷 ,2021年软件业务创收2500亿,占南京全市此项业务收入的40%,江苏省的20%,妥妥的一块南京经济的压舱石。而西南部的雨花经济开发区(雨花滨江+板桥新城),产业发展相对滞后且没有成规模的产业集群,主要以物流园区和传统二产为主(梅山钢铁)。

将两桥地区打造成雨花台的CBD,成为雨花核心区,有助于承东接西,借助软件谷的优势,协调西部滨江地区的产业转型及升级。

虽说「雨核」 这个叫法,是老百姓口口相传的结果,但其对于雨花台区来说具备核心地位。

雨核内的两盘:金基嘉玥华润云上润府 ,单价已破4万/平米,价格已经超越江北核心区了。而从金基嘉玥的销售去化来看,开盘即光,充分体现了雨核近主城的优势,侧面也反映了软件谷这些码农的购买力。可见,有高附加值的集聚产业对一个板块的房价影响有多么重要。

而另一个在民间呼声很高的是「江宁核心区」 ,也就是百家湖—九龙湖—上秦淮

有句顺口溜:江宁真大很大,不要随便乱踏。

江宁的地界很大,过往的江宁城建重点主要以南京南站—百家湖 这条线展开的,百家湖商圈被称为第二个新街口。除此之外和仙林一样,依托江宁大学城的人口优势,百家湖—九龙湖 也是江宁人口最密集的区域。

正因如此,百家湖—九龙湖—上秦淮一线集中了江宁较好的生活配套和公共服务资源,视「百九秦」为江宁的核心区,也没啥毛病。

#4

上述了名正言顺的且具有官方认证的核心区,以及由「民间组织部」认定且在区域范围内具有重要地位的核心区。

那么剩下你所听说过,打着「核心区」名号的,基本可以认定为开发商碰瓷的「人造核」了。

这些人造核中,其实也不乏一些配套资源、发展规划还不错的板块,但想够到核心区的门槛,还相去甚远。

其中规划及资源比较出色的,麒麟科创园 算一个,虽然被一些小可爱们俗套的称为「麒麟核心」 ,但不影响我们辩证的去看它。

麒麟科创园的前身是2010年设立的麒麟科技城 ,在当年也算是市属正局级单位。曾经的麒麟是作为南京主城东拓的重要支点,各方面的规划标准非常之高:有轨电车、麒麟中央公园、高端产业......如果当时这些蓝图上的规划能有序落地的话,麒麟势必早已成为近主城的价值高地了。

但随着2013年南京城建的重心转移至长江两岸,麒麟的发展自此便被按下了慢放键。麒麟是典型的规划标准高,但落地节奏慢的板块,致使麒麟错过了当初的发展机遇,也错失了成为紫东地区C位的机会。

以当下的视角再看麒麟,虽然从「科技城」降格成为了「科创园」,但麒麟科创园所具备的配套资源仍是目前刚需板块中比较出色的。教育配套有力学小学、公办南外入驻,医疗配套有规划的三甲医院,在以科技为基因的产业方面,中科院南京分院落座于此。剩下的七七八八就不再一一列举了。

忽略掉麒麟核心这个名头,麒麟科创园的基本面是非常优秀的,如果地铁建设能如期而至的话,麒麟科创园的价值便可更上一个台阶了。目前毛坯限价2.6万/平米的板块中,麒麟科创园值得关注。

另一个和麒麟科创园价格相当,最近也走上碰瓷核心区概念的板块,便是文章开篇所讲的「燕子矶新核」 ——兴智中心 了。说的更严谨一些,是兴智中心西片区

也不知是哪个大聪明,看到兴智中心的土地出让公告中,西片区地块的行政归属为燕子矶街道,便抖机灵把这个片区挂到燕子矶名下了。

这样一来,如果市场舆论引导的好,起码有三个好处:

一是燕子矶本来就是热门板块,蹭燕子矶的热度更容易吸引市场关注度。

二来燕子矶目前新房毛坯现价3.2万/平米,而兴智的毛坯限价是2.6万/平米。一里一外6000元/平米的价格悬殊,很容易让人联想到价格倒挂。但实质上不属于同片区,价格倒挂是伪命题。

三来主动投靠燕子矶,借助燕子矶的光环,有利于提高定价。同属兴智中心的苏宁世茂璀璨云著新生圩宝龙广场 目前带装修单价2.8—2.9万/平米,并且这两个楼盘的开发商之前都深陷爆雷的负面新闻中。而位于兴智西片区的两大新盘都会紫晶龙湖滨江翡翠上城 (两盘精装放风价3万/平米),有意从区属概念上和兴智板块区分开来,既有提高定价的小算盘,也有减少负面影响的小心思。

如果从板块区属来看,虽有意挂靠燕子矶,但资源配套,尤其是教育资源,是无法跳脱出区属界限的,即便顶着燕子矶新核的名头,也无法跨越阶层的藩篱。但从楼盘的横向对比来看,位于兴智西片区的都会紫晶和龙湖滨江翡翠上城,单从户型、物业、开发商这些纸面实力,都要强于东片区在售的四个楼盘。

虽说燕子矶新核这个概念,我是很难从主观上接受这一定义的,但貌似这种增核的营销手段确实也起到了一定作用,最近有一些购房者的咨询,已经下意识地把这个片区和燕子矶联系起来了。

#5

如果说麒麟科创园兴智中心 自诩核心,从资源配套的基本面来说,多多少少还有点真东西,但有些楼盘那就是纯粹的概念炒作了!

就比如自称「仙林新核」汇通路板块 了。

汇通路板块位处江宁边陲,属于「紫东地区」的一块拼图,按理说蹭紫东核心区比较符合逻辑,但受限于紫东地区的发展尚处孕育期,自身也缺乏成体系的产业支撑,抱「紫核」的大腿注定没戏,自己又无法像麒麟科创园一样走出独立行情。既然一路之隔就是仙林,且目前医疗资源和商业配套也都依靠仙林商圈,或许蹭仙林的热度是当下唯一的出路,但自诩为「仙林新核」或许有些过于高调了些。

从当前的基本面来看,一没有优质的教育资源和医疗资源导入,二没有实质的产业集群落地,三没有综合性商业体,仔细打量一番,唯一能拿得出手的,也就只有临近地铁这一优势了。

综合上述考量,目前的汇通路板块,缺乏产业集群带来的人口支撑,缺乏优质教育和医疗资源吸引改善群体入住,只能依托地铁优势作为上游板块需求外溢的承接地。

区位优势有,板块规划也有,周遭的环境也比较宜居,长远来看汇通路板块有发展起来的条件,但从区域的宏观定位来说,汇通路板块注定站不上C位,所谓仙林新核这一名号,听一听就罢了,您可千万别当真!

#6

盘点近期出来凑热闹的几个核,是想和你聊一聊,决定买哪个区域,买哪个楼盘,不要仅仅把关注点放在被营销出来的概念上。

一个新区或者板块是否能够崛起,主要有三个原因:一是自身具备先天优势,二是规划层级高,三是规划落地的节奏。

先天优势是基础,包括好的区位条件,靠近上游板块,有充足的规划用地储备;规划层级高是必要条件,规划层级的高低决定了会得到什么样的公共资源导入,吸引何种类型的产业集聚,带来什么样的居住圈层;而规划落地的节奏决定板块发展的快慢。这三点相互影响,相辅相成,是板块发展的底层逻辑。

一个城市的发展和人的成长路径是一样的道理,是无法把所有的资源平均分配的。城市扩张的也遵循一套内在的逻辑,在不同的阶段,不同的时间节点,城市的资源会重点投放到更重要的区域内。

如果不明白其中的道理,你所看到的城市扩张,就是不断地向外摊大饼,好像每个新区的出现就代表着价格洼地,里面都是机会;抑或者新区在建设初期,缺乏生活配套,不宜居住,就认为这样的地方存在巨大的不确定性,里面都是风险。

如果明白了城市发展的内在逻辑,其实不难发现这些新区中,到底谁是水货,谁才是潜力股。

【END】

不贩卖焦虑

只讲述逻辑

这里是「楼事笔记」

西丽站未来将设13座站台,规模超过深圳北站

目前,广铁集团正在官方网站公布《深圳枢纽新建西丽站及相关工程环境影响报告书(征求意见稿)》,公示文本内容为现阶段环评成果,铁路部门将在听取公众等各方面意见的基础上,进一步修改完善报告书内容,最终环境影响报告书以生态环境主管部门审批通过后为准。

记者梳理这份环评报告发现,

西丽站规划设置13座站台,

规模超过现状深圳北站。

除了引入赣深高铁,

西丽站还沟通衔接深茂铁路、

深汕铁路、深珠铁路

以及广深港新铁路通道等。

完善城市西部高铁车站布局

环评报告透露,深圳枢纽衔接广深港高铁、厦深铁路、赣深高铁、深茂铁路、广深港新通道等线路,交会京港(台)、京港澳、沿海通道三条高速铁路主通道,是全国重要的客运枢纽,也是粤港澳大湾区主枢纽之一,现有铁路客运车站能力不能满足未来发展的需求。

建设西丽站完善城市西部高铁车站布局。

为此,规划在深圳新建西丽站及相关工程,线路北端自赣深高铁阳台山隧道出口引出,向南途经龙华区、南山区,而后自东向西引入西丽站。西丽站沟通拟建深茂铁路深江段、规划广深港新通道,同时还规划衔接深汕、深珠等大湾区城际铁路。项目的建设能够显著扩大枢纽客运作业能力,适应通道引入带动枢纽客运作业大幅增长的需要,完善枢纽客运车站布局,填补城市西部现状高铁客流空白。项目建设能带动前海紧密融入全国高铁网,有效提升前海与全国各地的高速可达性。

环评报告透露,西丽站设计规模13台25线,超过深圳北站11台20线。

建设总工期4年

据介绍,新建西丽站及相关工程包括西丽站及相关工程、西丽枢纽两部分工程内容。西丽站及相关工程包括:正线工程12.267公里、西丽站、塘朗山动车所及动走线、深圳西普速搬迁工程(含深圳东站改建、笋岗北客整所和深圳东机务折返所工程)及同步实施工程(含深茂区间、深珠区间、深汕区间同步实施工程)。

深圳西站搬迁和深圳东站改建同步实施。

西丽枢纽工程内容包括:站房及相关工程;铁路用地界内配套工程;铁路用地界内地方配套工程。工程可研投资估算281.52亿元,建设总工期4年。

环评报告认为,工程建设总体符合《深圳市城市总体规划》,符合《中长期路网规划》,通过采取相应的防治措施,工程对环境的负面影响可以得到有效控制和减缓,从环境保护的角度分析,本项目建设可行。

内容来源:深圳特区报

来源: 深圳新闻网

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